Blog

Decyzji o sprzedaży mieszkania nie podejmuje się łatwo. Transakcja tego typu wiąże się z dużymi pieniędzmi i wymaga przemyślenia. Gdy już ją podejmiemy, proces przygotowania, wystawienia i finalnej sprzedaży lokalu może być pracochłonny i zająć sporo czasu. Choć szukanie kupca bez pośredników niesie za sobą oszczędności finansowe, wielu sprzedających nie wyobraża sobie szczęśliwego finału transakcji bez wsparcia. Fachowa agencja nieruchomości może nam towarzyszyć na każdym etapie sprzedaży. Szczególnie, jeśli podpiszemy z nią umowę na wyłączność. Jakie korzyści ma taki typ porozumienia?

Na wyłączność, czyli jak?

Z agencją nieruchomości można zawrzeć umowę otwartą lub na wyłączność. W pierwszym przypadku naszą transakcją może zajmować się wielu pośredników i ten, który pierwszy znajdzie kupca lub odpowiedni dla nas lokal, zostaje wynagrodzony prowizją. Gdy podpisujemy umowę na wyłączność, oznacza to, że tylko jedna agencja prowadzi naszą sprawę i wspiera w szukaniu kupca.

Porozumienie na wyłączność przez wielu jest uważane za bardziej korzystne rozwiązanie przy sprzedaży mieszkania. Pełne zaangażowanie agencji jest dla nich gwarantem, że sprzedaż będzie skuteczniejsza i szybsza, a cena lepsza. Czy rzeczywiście mają rację? Wielu agentów szukających kupca to z pewnością szeroki zasięg ogłoszenia. Minusem jest jednak to, że nikt nie zajmuje się nim z zaangażowaniem i indywidualnym podejściem. Konkurencja nie działa w tym wypadku mobilizująco, a sprawia, że zaangażowani w sprawę pośrednicy nie chcą jej poświęcać zbyt wiele czasu. Ryzyko pracy za darmo, gdy ktoś inny sfinalizuje transakcję, działa tu blokująco.

Tymczasem indywidualne podejście i pełne skupienie na konkretnej ofercie to dużo większe szanse, że lokum sprzeda się nie tylko szybciej i za lepszą cenę. Współcześnie agencje nieruchomości oferują szeroki pakiet usług, w skład których wchodzi nie tylko pomoc w znalezieniu odpowiedniego kupca.

Co ci da agent na wyłączność?

W dzisiejszych czasach kupcy zwracają uwagę nie tylko na cenę, ale i standard lokum. Oznacza to, że czasy, w których wystarczyło wynieść z mieszkania swoje rzeczy i je uprzątnąć, aby było gotowe na sprzedaż, dawno minęły. Dziś agencje nieruchomości oferują swoim klientom usługę home stagingu, czyli fachowego przygotowania lokum na wizyty zainteresowanych. Home staging obejmuje drobne prace remontowe i naprawcze oraz aranżację wnętrza tak, by było zachęcające i przytulne. W myśl zasady, że liczy się pierwsze wrażenie fachowcy niewielkim kosztem potrafią zmienić dawne wnętrze w neutralną i przyjazną przestrzeń. Prócz tego agent na umowie na wyłączność zajmie się kontaktami z potencjalnymi kupcami i będzie organizował dla nich prezentację domu czy mieszkania. To spora oszczędność czasu dla samych sprzedających.

Przygotowanie mieszkania na sprzedaż, szczególnie jeśli zdecydujemy się zainwestować w nie trochę pieniędzy, może zaowocować wyższą ceną transakcyjną. Usunięcie usterek i dokonanie kilku napraw może zupełnie odmienić wygląd wnętrza i dać nam możliwość do negocjacji ceny. Pomoc agenta nieruchomości oznacza też, że potencjalni zainteresowani będą mogli liczyć na profesjonalny kontakt z osobą prezentującą mieszkanie. Pośrednik ma też dużo więcej czasu na spotkania z nimi. Dzięki temu obowiązki związane z procesem sprzedaży nie przeszkadzają nam w codziennym życiu a oględziny lokalu przebiegają sprawnie. Tego typu szczegóły mogą wydawać się mało ważne, ale mają wpływ na szybkie sfinalizowanie sprzedaży mieszkania w dobrej cenie. Decydując się na umowę otwartą z agencją nieruchomości, nie możemy niestety liczyć na podobne zaangażowanie.

Oczywiście korzystając z usług sprawdzonej agencji, możemy liczyć również na pomoc w sporządzeniu dokumentacji dotyczącej sprzedaży. Prócz tego jeszcze przed stworzeniem oferty specjaliści z agencji mogą sporządzić dla nas fachowy kosztorys. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że nasza nieruchomość nie została niedoszacowana lub wystawiona zbyt drogo. Takie wsparcie daje poczucie bezpieczeństwa i swobodę, które dla wielu sprzedających są nie do przecenienia.

Łukasz Matuszewski UNITED Nieruchomości

Artykuł przygotowany przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl

Księga wieczysta to pierwsze źródło informacji, z którego powinniśmy skorzystać planując zakup nieruchomości. Warto wiedzieć, czym jest księga wieczysta, jakie informacje możemy w niej znaleźć i co powinno nas szczególnie zaniepokoić.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest szczególnego rodzaju rejestrem, rejestrem zaufania publicznego dotyczącym nieruchomości, prowadzonym przez Państwo (w Polsce sądy). Art.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mają za zadanie zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

W tym celu wprowadzono tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest ona opisana w art.5 cyt. ustawy i wprowadza ogólną regułę (z pewnymi wyjątkami) zgodnie z którą, gdy wystąpi niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, to treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo, nawet gdyby to prawo zbywającemu rzeczywiście nie przysługiwało.

Konsekwencją wprowadzenia ksiąg wieczystych było sformalizowanie obrotu nieruchomościami, czyli wprowadzenie szczególnej formy dla zawieranych umów dotyczących nieruchomości. Wprowadzono wymóg formy aktu notarialnego, w mniej licznych wypadkach formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Działy księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech głównych działów:

• Dział I-0 to oznaczenie geodezyjne nieruchomości, I-Sp to spis praw jakie przysługują tej nieruchomości wobec nieruchomości sąsiednich;
• Dział II dotyczy prawa własności;
• Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia, obejmuje wszelkie obciążenia dotyczące tej konkretnej nieruchomości, tzw. prawa obciążające nieruchomość ale także prawa osobiste obciążające właściciela (współwłaściciela) nieruchomości;
• Dział IV dotyczy hipotek obciążających tą konkretną nieruchomość.

Przeglądanie księgi wieczystej

Art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza regułę jawności ksiąg wieczystych (ale nie dokumentów znajdujących się przy księdze wieczystej). Księgi wieczyste są jawne dla każdego i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.

Księgi wieczyste można przeglądać bezpłatnie na stronie ministerstwa sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl) bądź w czytelni w sądzie. Nie można sprawdzić księgi wieczystej nie znając jej numeru, sąd nie udziela takich informacji.

Zakup mieszkania bez założonej KW

W Polsce istnieje obowiązek zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości, co oznacza, że przy pierwszej czynności (umowie) strony oraz notariusz mają obowiązek złożenia wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej. Dotyczy to także lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (nie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Co więcej, według polskiego prawa odrębna własność lokalu powstaje dopiero z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej (wpis konstytutywny). Nie można więc nabyć prawa odrębnej własności lokalu bez założonej księgi wieczystej dla tegoż lokalu, nie dotyczy to wypadku:

1. umowy z deweloperem, w której jednocześnie jest wydzielany odrębny lokal i przenoszona jego własność na nabywcę, gdyż na skutek tej czynności zostanie wydzielony odrębny lokal i przeniesiona jego własność oraz założona księga wieczysta dla tegoż lokalu,
2. sądowego lub umownego zniesienia współwłasności, wtedy też lokal nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej a strony dokonują podziału nieruchomości i wydzielenia z niej lokali, jednakże również mają obowiązek złożenia wniosku do sądu o założenie ksiąg wieczystych dla lokali powstałych w wyniku podziału.

Istnieją przypadki i jest dopuszczalne zbycie tzw. ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu czyli sprzedaż mieszkania bez założonej księgi wieczystej, na przykład w następującej sytuacji: deweloper ustanawia odrębną własność lokalu i zbywa ją na rzecz nabywcy, złożono wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla tegoż lokalu, jednakże na wpis trzeba czekać jakiś czas (kilka miesięcy), nabywca lokalu nie może (nie chce) czekać i zbywa swoje prawo (ekspektatywę) kolejnemu nabywcy. Potocznie można powiedzieć zbycie/nabycie lokalu bez założonej księgi wieczystej.

Niepokojące wzmianki

Każda wzmianka sądowa tzw. DzKw (sygnatura sądowa) powinna wzbudzić czujność nabywcy i powinna zostać opisana i wyjaśniona przy umowie. Bezwzględnie jednak wzmianki sądowe DzKw umieszczone w działach II, III, IV muszą zostać sprawdzone w sądzie i zweryfikowane, albowiem każda wzmianka sądowa wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i może rodzić poważne konsekwencje prawne dla nabywcy.

Dotyczy to również wpisów w dziale III i IV, wpisy te w większości powodują wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie oznacza to wszakże, że takiej nieruchomości z takimi wpisami i wzmiankami nie można nabyć. Oczywiście, że można, czynność prawna (umowa) nie jest bowiem nieważna. Natomiast nabywca nie może powoływać się na art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zobacz również oferty domów na sprzedaż we Wrocławiu

Wzmianki po podpisaniu aktu notarialnego

Aktualnie, dzięki księdze wieczystej w systemie informatycznym nabywca ma pewność (jeżeli notariusz dokładnie sprawdził księgę przed podpisaniem umowy a następnie dopełnił wszelkich formalności, tj. umieścił w księdze wieczystej wzmiankę Rep natychmiast =kilkanaście sekund po podpisaniu umowy), że nie pojawią się żadne niespodziewane wpisy, a zbywca jest właścicielem nieruchomości w/g treści księgi wieczystej.

Oczywiście, wnioski do księgi wieczystej mogą wpłynąć już po podpisaniu umowy sprzedaży i umieszczeniu wzmianki przez notariusza Rep, i mogą one dotyczyć poprzedniego właściciela (zbywcy), ale one już nie będą obciążały nowego właściciela i z dużym prawdopodobieństwem zostaną przez sąd oddalone, po wpisie prawa własności na rzecz nowego właściciela (nabywcy).

Łukasz Matuszewski

UNITED Nieruchomości

Materiał opracowany we współpracy z portalem GetHome.

• 

• 

Dla wielu ludzi, zakup nowego mieszkania jest bardzo ważną inwestycją. Najlepiej przygotować się do tego w należyty sposób, aby uniknąć wszelkich komplikacji, które z pewnością pojawią się w procesie zakupu.

Co warto wiedzieć kupując mieszkanie?

Z pewnością należy sobie uświadomić, że jest to decyzja na długie lata. Jest ona trudna i nie ma co ukrywać – ryzykowna. Dlatego trzeba dobrze się do niej przygotować. Jak to zrobić? Podpowiadamy. 

Istotne jest określenie budżetu oraz sprawdzenie poziomu zdolności kredytowej, jeśli nie dysponujemy wystarczającą gotówką. Warto przy tym wziąć pod uwagę kwotę, jaką planujemy wydać na remont i urządzenie inwestycji. Najlepszą metodą będzie – w tym przypadku – zapoznanie się z cennikiem 2-3 ekip remontowych i kosztem zakupu materiałów budowlanych. Przejrzyjmy również ofertę sklepów z wyposażeniem wnętrz. To nam pomoże wstępnie zapoznać się z kosztami. Gdy uporamy się z tematem finansowym, wówczas możemy rozpocząć poszukiwania wymarzonego mieszkania. Musimy zdecydować, jaki metraż oraz rozkład pomieszczeń nas interesuje. Warto zwrócić również uwagę na lokalizację inwestycji – czy w pobliżu jest wygodne połączenie komunikacyjne, czy w okolicy znajdują się placówki edukacyjne? Warto również oszacować, ile zająłby dojazd do pracy. 

Czy należy się obawiać zakupu mieszkania z rynku wtórnego?

Jeśli dokładnie sprawdzimy wcześniej wszystkie informacje, nie musimy obawiać się zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Podstawowym elementem, który należy zweryfikować, jest stan prawny nieruchomości. Bardzo dokładnie trzeba sprawdzić informacje zawarte w księdze wieczystej. Dowiemy się wówczas, czy na nieruchomości są jakieś zobowiązania i prawa do lokalu osób trzecich. Czy hipoteka jest obciążona pożyczkami lub kredytami. 

Warto zagłębić się w plan zagospodarowania przestrzennego. Można wówczas dowiedzieć się jakie inwestycje będą wybudowane w pobliżu wybranej nieruchomości w najbliższych latach. Plan można znaleźć na stronie internetowej wybranego urzędu miasta. 

Większość kupujących obawia się również dodatkowych kosztów związanych z remontem nieruchomości, dlatego należy dokładnie dopytać właściciela o stan techniczny budynku oraz – kiedy był przeprowadzany remont. Warto sprawdzić możliwość ewentualnej przebudowy. W tym celu warto zapoznać się z technicznymi planami budynku i jeśli planujemy remont – skonsultować to przed zakupem nieruchomości z architektem wnętrz. Tak, aby poznać możliwości zmiany aranżacji wnętrza.

Należy również zapoznać się z kosztami utrzymania nieruchomości. Zapytajmy więc o wysokość czynszu oraz sprawdźmy, kto jest zarządcą budynku. Zorientujmy się, czy lokal podlega pod wspólnotę mieszkaniową czy spółdzielnię.

Warto również sprawdzić:

Pamiętajmy, że kupując mieszkanie pochodzące z rynku wtórnego, należy kierować się zasadą ograniczonego zaufania. Zachowajmy rozwagę, ostrożność i dokładnie sprawdźmy nieruchomość przed jej zakupem.

1. liczbę właścicieli nieruchomości,
2. czy lokal posiada dodatkową komórkę lokatorską oraz miejsce parkingowe?,
3. wartość inwestycyjną mieszkania,
4. podatek, jaki zapłacimy od zakupu nieruchomości. 

Łukasz Matuszewski

UNITED Nieruchomości

• 

Materiał opracowany we współpracy z portalem GetHome.